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作者：子非魚

(相關(guān)資料圖)

01

瘋狂救市開(kāi)始了

當(dāng)我們還執(zhí)著于成交量漲跌時(shí)，新一輪瘋狂托底樓市，其實(shí)早就開(kāi)始了。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到5月15日，今年約有150城優(yōu)化調(diào)整樓市政策230余次，包含優(yōu)化公積金貸款政策、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)房貸利率、放松限購(gòu)限售、推行二手房“帶押過(guò)戶”、降低商貸首付比例、放松落戶等多個(gè)方面。

比如放松限購(gòu)，三月份以來(lái)就有廈門、沈陽(yáng)、鄭州、杭州、合肥等城市。

比如帶押過(guò)戶，去年由珠海率先發(fā)起，到2023年才全面展開(kāi)。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月15日，全國(guó)共有145座城市推行“帶押過(guò)戶”，包括北京、廣州、南京、深圳、武漢和成都等重點(diǎn)一二線城市。

所謂帶押過(guò)戶，就是在二手房交易中，賣方持有不動(dòng)產(chǎn)不解除抵押直接辦理過(guò)戶，將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方。這一程序的好處是，能夠節(jié)約時(shí)間和成本。

比如團(tuán)購(gòu)。澎湃新聞披露，今年以來(lái)有20個(gè)城市發(fā)布了支持團(tuán)購(gòu)買房的活動(dòng)，就是團(tuán)購(gòu)打折。

但是苦于很多城市都有“限跌令”限制，折扣其實(shí)很難有誘惑力。

不過(guò)惠州的開(kāi)發(fā)商還是有膽魄。

看到有關(guān)惠州樓市的一個(gè)報(bào)道，因?yàn)榛葜菪路孔畹椭荒艽?折，所以開(kāi)發(fā)商只能選擇贈(zèng)送首付的方式來(lái)降價(jià)讓利。

這種方式，在很多城市都不被允許，比如上周登上熱搜的昆山，7折就被處罰了。

但是惠州一直為了樓市所謂的“健康發(fā)展都睜一只眼閉一只眼，畢竟房子沒(méi)賣出去，開(kāi)發(fā)商壓力大，領(lǐng)導(dǎo)班子壓力更大!所以即使打到7折再送20%，也相當(dāng)于最低折扣是5折。

02

托底無(wú)果

以上這些事情，不是最近發(fā)生的，而是進(jìn)入2023年以來(lái)一直在發(fā)生。

可見(jiàn)，哪怕是在一季度上演的小陽(yáng)春期間，很多城市也有比較清醒的認(rèn)識(shí)，知道這種短暫的躁動(dòng)不可持續(xù)，知道這一波集中釋放的需求消耗完之后，會(huì)重新回歸冷清。

所以才想利用這波行情，進(jìn)行放松，擴(kuò)大成交成果。

但是，顯然所有的招數(shù)都沒(méi)有用。透過(guò)機(jī)構(gòu)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央行發(fā)布的投資、成交與房貸數(shù)據(jù)來(lái)看，顯然這些招數(shù)都無(wú)果。

機(jī)構(gòu)在5月初發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月份實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.4%。

從城市角度來(lái)看，武漢新房成交跌幅最大。

4月份武漢新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，也即成交量環(huán)比腰斬了。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢住建局

更能反映市場(chǎng)冷暖的二手房成交量情況如下。

北京4月份二手房網(wǎng)簽13928套，環(huán)比下降了40.5%。

上海二手房成交量4月份不到1.8萬(wàn)套，相比于3月份的2.4萬(wàn)套環(huán)比下降了26%，比2月份的1.9萬(wàn)套還要低。

廣州4月份二手房成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）10500套，相比于3月份的12260套，環(huán)比下跌了14.36%。下轄的11個(gè)區(qū)全線下跌。

深圳二手房4月網(wǎng)簽3744套，相比于3月份的4943套環(huán)比下跌了24%。

深圳5月份1至15日，二手房網(wǎng)簽量才1189套，5月份能否維持在2000套，都是個(gè)大問(wèn)號(hào)。

南京二手房成交量，4月份環(huán)比下跌了13%。

展開(kāi)救市的杭州，二手房再次跌破萬(wàn)套，只有7635套，環(huán)比下跌29.5%。

至于武漢，蘇州、廈門、重慶、成都、寧波等強(qiáng)二線城市，無(wú)一例外，都轉(zhuǎn)跌了。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)投資增速跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

央行披露的4月份房貸數(shù)據(jù)顯示，4月份房貸不僅是增量減少，而且是增量直接為負(fù)數(shù)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

在前兩篇文章中，我解釋過(guò)，一般來(lái)說(shuō)，房貸無(wú)論怎么也可能為負(fù)數(shù)。

因?yàn)槭袌?chǎng)行情那么再差，也會(huì)有成交，只要有成交，就會(huì)有房貸增加。

4月份樓市成交量下跌，我們的心理預(yù)期頂多是房貸增量不如3月份而已，3月份房貸增加了6348億元，4月份可能就增加個(gè)4000多億，但沒(méi)想到增量是負(fù)數(shù)，減少了1156億元。

房貸負(fù)增長(zhǎng)，再結(jié)合存款下降之下，反映消費(fèi)的CPI增速創(chuàng)26個(gè)月來(lái)新低，逼近臨界點(diǎn)。唯有一個(gè)解釋合理：

還貸規(guī)模比貸款規(guī)模還要大。

結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日披露的個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)，其實(shí)我們可以不精確地計(jì)算一下提前還貸的規(guī)模。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，1至4月份個(gè)人按揭貸款8222億元，一季度個(gè)人按揭貸款6188億元，那4月份單月的按揭貸款則是2034億元。

而央行披露的4月份房貸增量是-1156億元，也就是說(shuō)，粗略計(jì)算提前還貸規(guī)模為3190億元。

還的比貸的還多，增量自然就是負(fù)數(shù)。

03

救市仍會(huì)繼續(xù)

從深圳5月前半個(gè)月新房與二手房網(wǎng)簽量來(lái)看，新房住宅半個(gè)月才網(wǎng)簽1351套，二手房半月才網(wǎng)簽1189套。

而4月份深圳的新房網(wǎng)簽量3505套，二手房網(wǎng)簽3744套。這意味著，深圳5月份的成交量還會(huì)繼續(xù)下跌，二手房很有可能再次進(jìn)入低水平的兩千多套。

同樣的，廣州4月份新房網(wǎng)簽7828套，而5月前半個(gè)月才網(wǎng)簽了3482套。

佛山4月份新房與二手房各網(wǎng)簽了4964套、5745套，5月前半個(gè)月都不足4月份的一半，尤其是二手房。

東莞4月份新房網(wǎng)簽2149套，二手房網(wǎng)簽3219套，但5月份前半個(gè)月新房網(wǎng)簽只有924套，二手房網(wǎng)簽1340套。

考慮到前半月有五一假期因素，后半月可能會(huì)略多一點(diǎn)，但環(huán)比下跌的趨勢(shì)可能很難改變。

從珠三角四強(qiáng)城市深圳、廣州、佛山、東莞的情況來(lái)看，在4月份已經(jīng)下跌的基礎(chǔ)上，5月份的成交量還會(huì)進(jìn)一步下跌。

珠三角尚且如此，其他地方又豈能好得了。

以這種情況來(lái)看，新一輪自上而下的救市大招可能正在醞釀之中。

但去年的全面救市和今年的150個(gè)城市出臺(tái)230余次措施也沒(méi)能產(chǎn)生什么效果來(lái)看。

救市落空，根本邏輯在于收入和就業(yè)沒(méi)有復(fù)蘇之下的預(yù)期、信心缺失。

沒(méi)有收入和就業(yè)預(yù)期，一切都是空中樓閣，一切都不牢靠。所以，想要改變趨勢(shì)，唯有提升民眾的收入，穩(wěn)定大眾的就業(yè)，才能改變預(yù)期和信心。

人口見(jiàn)頂、城市化速率見(jiàn)頂、大多數(shù)城市供大于求、預(yù)期與信心缺失、心態(tài)改變，這些因素綜合影響下，中心城市在一季度短暫停歇后，新一輪擠泡沫大幕，已經(jīng)拉開(kāi)。