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8月10日晚，碧桂園發(fā)布“盈利警告內(nèi)幕消息公告”，稱預(yù)計(jì)2023年上半年的凈虧損將介乎450億-550億之間。

(資料圖片僅供參考)

雖然在恒大2年虧損8120億面前，這個(gè)數(shù)據(jù)顯得不那么觸目驚心。但是，和碧桂園同期數(shù)據(jù)比，依然令人難以置信。碧桂園在去年同期的凈利潤為19.1億元，再往前推三年，2019年、2020年和2021年，其凈利潤還分別高達(dá)612億、541億和410億。

公告指出造成這種巨虧的原因有三個(gè)：房地產(chǎn)銷售毛利下降，利潤支撐不起成本了；物業(yè)項(xiàng)目大幅減值；外匯波動(dòng)造成凈兌換損失擴(kuò)大。

那碧桂園整體資產(chǎn)債務(wù)情況到底如何？

截至2022年末，碧桂園總資產(chǎn)1.74萬億，總負(fù)債1.43萬億，彼時(shí)，還有3100億元的凈資產(chǎn)。

分析其2022年末的負(fù)債結(jié)構(gòu)，其中，合同負(fù)債6682億元，有息負(fù)債2713億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付款4374億元，其他負(fù)債581億元。有息負(fù)債中銀行及其他借款1625億元、優(yōu)先票據(jù)707億元、公司債券323億元。也就是說，碧桂園的債務(wù)大頭合同負(fù)債（是住戶的），占比47%；而恒大集團(tuán)最大的債主是供應(yīng)商，負(fù)債占比41%。

而在過去一年半中，碧桂園也一直在努力做好保交樓的工作。

2022年，碧桂園去年交付了70萬套，是排在第二第三名恒大、萬科的2倍多；占交付數(shù)量前50房企的17.5%。2023上半年，碧桂園交付了27.8萬套，預(yù)計(jì)全年交付70萬套。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截止2023年初，碧桂園未交付的房產(chǎn)約107萬套，也就是說，這些房子已經(jīng)賣出去了，100萬多戶業(yè)主都在等待交房；碧桂園當(dāng)前緊要任務(wù)是必須堅(jiān)決履行保交付、保民生職責(zé)，履行其應(yīng)該承擔(dān)的主體責(zé)任，兌現(xiàn)一個(gè)頭部房企應(yīng)有的社會責(zé)任。

截至2022年底，碧桂園手持1475.5億元現(xiàn)金，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比分別下降至69.4%、40%，現(xiàn)金短債比1.6倍。

“三條紅線”都沒踩，手持現(xiàn)金算是比較充足，可為什么今年就挺不住了呢？

碧桂園公告中也指出，自2021年以來，行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

1、銷售艱難導(dǎo)致碧桂園自身的“造血”能力進(jìn)一步惡化

銷售金額急速下滑，確實(shí)是原因之一。銷售回款是房企最重要的擴(kuò)大現(xiàn)金流的渠道之一。

在銷售端，碧桂園出現(xiàn)了斷崖式下降，2022整年銷售額減少2945億元，跌幅達(dá)39%；2023年1–7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。對比全行業(yè)的銷售情況，可以看出碧桂園的銷售數(shù)據(jù)縮水程度要更高。

從2016年開始，碧桂園開始瘋狂加杠桿，成為囤地大王。2015年碧桂園的銷售額為1402億元，2016年大漲至3088億元，直接翻了一倍。而到2018年，更是飆漲至7287億元，又翻了一倍多。2020年達(dá)到最巔峰，銷售額為7888億元。連續(xù)6年位居全國房企銷售排行榜第一的位置。

之所以敢加杠桿，原因是相信房價(jià)會一直漲，但毫無疑問這個(gè)判斷是錯(cuò)的，與“房住不炒”背道而馳。

2、重倉三四線城市加劇了其流動(dòng)性危機(jī)

碧桂園前期布局以三四線城市為主，根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達(dá)60%；已經(jīng)簽約或者摘牌的土地，可以建設(shè)的房屋面積為2.015億平方米，79%分布在廣東以外，高度分散在各地，土儲同樣大部分分布在低能級城市中。

由于人口拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，絕大多數(shù)三四線城市人口增長乏力，部分甚至出現(xiàn)了下跌，人口流失，房價(jià)沒有支撐，必然會出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。

碧桂園早該調(diào)整布局，但卻堅(jiān)定深耕三四線城市，如今行業(yè)低迷，碧桂園銷售只會更加艱難，在“泥潭”中越陷越深。

3、在融資端，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023上半年房地產(chǎn)行業(yè)非銀類融資4041.7億元，其中國央企發(fā)行占比近90%，民營房企融資困難。銀行類融資，2022年12月，金融支持房地產(chǎn)16條出臺后，媒體報(bào)道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。如今來看，這些錢是否均拿到手，還是一個(gè)疑問。

面對行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園表示，公司將上下一心，千方百計(jì)開展自救。

一是，全力以赴保交付；

二是，積極化解階段性流動(dòng)壓力，將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來長遠(yuǎn)發(fā)展，為各持份者保存價(jià)值、維護(hù)利益；

三是，保障經(jīng)營有序開展，將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)。

四是，加強(qiáng)特殊時(shí)期的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立由董事會主席任組長的專項(xiàng)工作小組。

同時(shí)，公司也將繼續(xù)拓展融資，最大限度削減支出。

對于該不該救助碧桂園等民營房企，有兩種聲音：

有觀點(diǎn)認(rèn)為：“碧桂園對于許多三四五線城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)及當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的改善做出過巨大貢獻(xiàn)，社會各界、政府部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對其持有更包容的態(tài)度，各利益相關(guān)方、債權(quán)人也應(yīng)盡早坐下來，給予碧桂園債務(wù)展期等支持，避免這個(gè)巨型房企陷入更嚴(yán)峻的狀態(tài)?！?/p>

但也有投資界人士建議：“不幫少幫那些大體量的民營房企，除非是歷史上有意限制規(guī)模和杠桿的低風(fēng)險(xiǎn)民企才可幫。保住其他民營企業(yè)家的信心和正確認(rèn)知同樣重要，那些暴雷的民企只代表著現(xiàn)在，而他們代表著未來?！?/p>

客觀而言，碧桂園出現(xiàn)的階段性困難，不是千億級頭部房企的個(gè)案，而是目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。而碧桂園重倉三四線又加劇了其流動(dòng)危機(jī)，整體供過于求導(dǎo)致了銷售額和結(jié)轉(zhuǎn)收入受到影響。要真正化解碧桂園的問題，在于要全面提振銷售業(yè)績。

作為一個(gè)獨(dú)立的市場主體，是其戰(zhàn)略選擇和路徑選擇的自由，也必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。碧桂園當(dāng)前及未來最重要的任務(wù)是保交樓，房企倒了，房企的老板仍是個(gè)富翁，可無法交付的爛尾樓，才是這個(gè)社會難以治愈的“瘡疤”。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王?。?/strong>

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