福利阁亚洲|欧美日韩123|国产XXXX高湖|17.c在线观看|欧美香蕉网|大地中文在线观看免费高清|爱丫爱丫免费观看高清电视剧|银河影视app官方下载

想知道哪些樓盤更符合你的需求？

記得私信關(guān)注派房王博士

(相關(guān)資料圖)

新手買房時，為了顯得自己專業(yè)，總會有意無意地問起 小區(qū)的容積率 ，試圖通過這種向中介施加壓力，這個時候帶看的中介往往會心一笑，并如實回答你的問題。

而這個時候，壓力又來到了你這邊：因為你覺得數(shù)字越低越好，這表示你單位價錢買到了更多空間，但具體多少合適，你并沒有一個準(zhǔn)確的把握。

所以上海的住宅容積率到底是個什么水平？

在上海買房，容積率究竟多少合適？

上海安家指南 上海買房人必關(guān)注！提供： 1、學(xué)區(qū)&板塊知識。 2、樓市政策熱點。 3、最新成交數(shù)據(jù)。 4、購房實操案例。 5、房產(chǎn)問題答疑。 6、線下房產(chǎn)沙龍。 7、最新規(guī)劃信息。 買房不當(dāng)，十年白忙，上海買房，就找派房。715篇原創(chuàng)內(nèi)容

公眾號

要回答這個問題，我們得從頭說起。

先科普一下概念，容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。

舉個例子，假如你家小區(qū)總面積200平，只有一棟樓，共5層，每層100平，那么你家小區(qū)的容積率就是5X100÷200＝2.5。

一般來說，在小區(qū)確定的情況下，容積率的數(shù)值和居住舒適度確實成負(fù)相關(guān)，容積率越高 舒適度越低。

但問題是，每個城市，甚至每個小區(qū)的情況都不一樣， 沒辦法用同一套標(biāo)準(zhǔn)去衡量所有樓盤。

比如宇宙豪宅豪宅湯臣一品，容積率高達5.97，明顯超過了容積率舒適數(shù)值的上限，但這絲毫不影響湯臣一品的江湖地位。

再比如上海的老破小，以內(nèi)環(huán)的西凌新邨為例，容積率只有2.6，也沒見有人覺得它有啥舒適性。

所以容積率這個事情，咱們得具體問題具體分析。

為了說清楚這個問題，我們得先看看容積率和哪些因素有關(guān)；

地理位置

先說結(jié)論，位置越是靠北的城市，關(guān)于容積率的標(biāo)準(zhǔn)就越嚴(yán)格，房子的容積率就越低。

為啥？因為太陽！

光照時間，是影響住宅舒適性的關(guān)鍵指標(biāo)之一 ，上海的緯度是北緯大約31度左右，算是中低緯度地區(qū)，所以在上海市政府規(guī)定之下，目前的普通商品房小區(qū)容積率大都在2-3之間。

而地理位置越是靠北，小區(qū)能曬到太陽的時間就越短 ，這就解釋了為啥北方城市會嚴(yán)格限制城市建筑高度，以此來控制容積率，不信你問北方生活的朋友，看看他理解的合適的容積率范圍和你是不是一樣。

而南方城市則寬松許多，最典型就是深圳。

大部分商品房其實普遍建在100米以下，而深圳呢？2019年甚至搞出過77層，200多米的住宅，容積率超過11，甚至秒殺香港。再比如廣州的廣鋼新城，容積率也普遍達到5至8。

放在上海，這哥倆肯定要挨罵：容積率這么高，這還是人住的嗎？

城市土地

影響容積率的另一個因素是城市人均土地面積。

還是以深圳為例，常住人口在1300萬左右，面積僅有不到2000平方公里

而上海的常住人口在2500萬左右，面積卻達到了6000多平方公里，人均土地面積是深圳的1.7倍左右。

事實上，這個數(shù)字還不止，因為深圳地貌相對上海崎嶇不平，最高海拔接近1000米，而且水域密布，能真正用來開發(fā)的土地資源可謂是捉襟見肘。

與之類似的城市還有重慶，面積8萬平方公里，看著很多，但山地占了一大半，在全國主要城市容積率排名中照樣名列前茅，比不少南方城市還高。

不怪人家搞出容積率11的逆天小區(qū)，實在是條件有限啊。

所以再回過頭來看上海的容積率，有沒有一種覺得異常寬敞，人均豪宅的感覺？

上海安家指南 上海買房人必關(guān)注！提供： 1、學(xué)區(qū)&板塊知識。 2、樓市政策熱點。 3、最新成交數(shù)據(jù)。 4、購房實操案例。 5、房產(chǎn)問題答疑。 6、線下房產(chǎn)沙龍。 7、最新規(guī)劃信息。 買房不當(dāng)，十年白忙，上海買房，就找派房。715篇原創(chuàng)內(nèi)容

公眾號

說了這么多，那在同一個城市里面，容積率是不是越低越好呢？

這又涉及到小區(qū)的建造方式，以及建造成本等因素。

相同的容積率，不同的體驗

首先，我們得明白，容積率和另一個因素息息相關(guān)，那就是 建筑密度 。

在容積率相同的小區(qū)，建筑密度越小，環(huán)境越開闊，反之亦然。

比如湯臣一品，容積率都快到6了，也沒人覺得住的很擠，就是因為建筑密度小——那么大塊地皮，就蓋幾棟樓，即使樓層多點，也不影響居住的舒適度。

同樣的，老破小容積率只有2-3，大家反而覺得很擠，就是因為樓層不夠高，密密麻麻的樓房影響觀感。

不要盲目相信容積率

其次，開發(fā)商早就預(yù)判了你的預(yù)判：知道你在意數(shù)值，那我換個方式蓋樓不就好了？

現(xiàn)在上海流行的混合社區(qū)就是例子。

所謂混合社區(qū)，就是在同一個小區(qū)里面蓋不同類型的房子：一種是低容積率的低層別墅，另一種是高容積率的高層住宅。

通過高低層住宅搭配的方式，在維持容積率不變的同時，變相拉低業(yè)主的居住體驗 （私密性受損，圈層矛盾等）——羊毛出在羊身上，世上沒有免費的午餐。

這雖然是開發(fā)商提高利潤率的方式，但確實在一定程度上降低了大家的買房成本，試想一下，如果不是高低搭配，那么你可能根本買不起相同配置的房子。

別人的高容積率，可能是你的福利

買房時我們當(dāng)然希望小區(qū)有更低的容積率，但如果把目光放到周圍，你會發(fā)現(xiàn)，容積率，可能越高越好。

一是因為，對小區(qū)周邊的商務(wù)區(qū)來說，容積率也是一個重要指標(biāo)。

比如前灘房價很高，一個重要原因就是板塊的商務(wù)辦公區(qū)域足夠多，有足夠的企業(yè)和購買力。否則如果容積率上不來，你房子的升值空間自然也無從談起。

另外一方面是因為，目前二手房市場掛牌量很大，在同一個片區(qū)內(nèi)，如果大家的容積率都差不多，那么你的房子顯然就不夠有競爭力，反之，你的小區(qū)就會成為周邊最靚的仔，吃到最多的溢價。

這和大家在預(yù)算地段相同的條件下，更喜歡買三房，是一個道理。

沒有襯托，價值就無從彰顯。這句話用在這里十分合適。

所以，說了這么多就是想說明，容積率這個東西，各個城市的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，即使在同一個城市內(nèi)部，容積率也沒有一個絕對的標(biāo)準(zhǔn)，需要進行綜合考量。

因此大家在買房時，最好優(yōu)先考慮地段，學(xué)校，升值空間等關(guān)鍵指標(biāo) ，這些主要的價值點確定之后，再去考慮容積率的問題才是比較理性的選擇。