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隨著近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、行業(yè)逐漸進(jìn)入下行周期，多項(xiàng)指標(biāo)反映，房企經(jīng)營(yíng)壓力較大。5月30日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，上海易居房地產(chǎn)研究院正式對(duì)外發(fā)布《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上市房企研究報(bào)告”）指出，上市房企收入規(guī)模下降，利潤(rùn)大幅下滑，流動(dòng)性有所惡化，周轉(zhuǎn)速度下降，且企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。

這也是近期研究機(jī)構(gòu)再次提示，房企流動(dòng)性不容樂(lè)觀。相關(guān)專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示，從目前來(lái)看，央企國(guó)企情況較好，拿地也相對(duì)進(jìn)取?？傮w上，市場(chǎng)信心仍待提振。

上市房企利潤(rùn)納稅大降，地產(chǎn)港股跑輸大盤(pán)

(資料圖)

一年一度的上市房企研究報(bào)告是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的窗口，今年重點(diǎn)聚焦上市房企50強(qiáng)的上市房企研究報(bào)告顯示，有央國(guó)企背景的房企地位穩(wěn)步上升，華潤(rùn)置地升至第三名，較上年提升了2個(gè)位次，綠城中國(guó)為2023年新晉10強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，2022年，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為26.72億元，同比下降37.58%，而凈利潤(rùn)均值同比下降57.33%。這也說(shuō)明，房企經(jīng)營(yíng)壓力較大。

5月31日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，總體來(lái)看，2022年受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，導(dǎo)致房企收入結(jié)轉(zhuǎn)減少，營(yíng)業(yè)收入同比下降，利潤(rùn)快速下跌。雖然凈資產(chǎn)規(guī)模有小幅上漲，但上漲原因部分在于本次測(cè)評(píng)對(duì)象刪除了有違約行為的房企。

另外，丁祖昱告訴記者，同期，上市房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值繼續(xù)下跌，且下跌幅度較上年有所擴(kuò)大。短期償債能力方面，同比也有所下降，2022年，上市房企現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.19，較上年下降0.14。

從納稅來(lái)看，也反映出房企經(jīng)營(yíng)狀況不佳。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、行業(yè)逐漸進(jìn)入下行周期，房企的平均利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑，所得稅額也有所下降。2022年，上市房企納稅額均值為13.40億元，同比下降約27.01%。雖然上市房企納稅均值還在10億元以上，但是下滑幅度較大。如果將債務(wù)違約房企也統(tǒng)計(jì)在列，納稅降幅更大。

資本市場(chǎng)表現(xiàn)方面，該報(bào)告顯示，以2022年12月31日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計(jì)下跌11.17%，跑贏滬深300指數(shù)10.46個(gè)百分點(diǎn)，在申萬(wàn)31個(gè)一級(jí)行業(yè)內(nèi)排名相對(duì)靠前。但恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌42.45%，跑輸恒生中國(guó)100指數(shù)22.51個(gè)百分點(diǎn)。

“整體看，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊走勢(shì)整體隨大盤(pán)波動(dòng)且略強(qiáng)于大盤(pán)，港股房地產(chǎn)板塊較大幅度弱于大盤(pán)，2022年多家在港上市房企發(fā)生債務(wù)違約事件，引發(fā)投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性擔(dān)憂，市場(chǎng)信心處于低位?！倍∽骊耪f(shuō)。

地產(chǎn)央企投資趨于穩(wěn)健，沒(méi)有積極的擴(kuò)張表現(xiàn)

本輪樓市大調(diào)整以來(lái)，央企、國(guó)企和地方城投一直是拿地主力。丁祖昱也表示，房企在拿地策略方面出現(xiàn)分化，從2023年情況來(lái)看，資金實(shí)力較強(qiáng)的央企、國(guó)企在投資拿地方面依然相對(duì)進(jìn)取。相比之下，尚在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健狀態(tài)的民營(yíng)房企投資策略相對(duì)謹(jǐn)慎。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)上年以來(lái)的下行壓力，行業(yè)信心處在低位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷(xiāo)售金額約13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%?？傮w看來(lái)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售整體表現(xiàn)慘淡，銷(xiāo)售面積回落至2015年平均水平。

進(jìn)入2023年，研究機(jī)構(gòu)指出，房企償債能力還在下降。中指研究院通過(guò)對(duì)2023年一季度滬深上市房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)：房企利潤(rùn)規(guī)模繼續(xù)下降，凈利潤(rùn)率再創(chuàng)新低；負(fù)債水平上升，短期償債能力繼續(xù)減弱。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)記者表示，鑒于房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，融資環(huán)境未改善，建議進(jìn)一步加大房企融資支持，推進(jìn)民營(yíng)房企“逆向混改”，增強(qiáng)民企信用及融資能力，化解風(fēng)險(xiǎn)，提振行業(yè)信心。

建誠(chéng)智庫(kù)負(fù)責(zé)人苑承建在接受記者采訪時(shí)則表示，從今年土地市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)在只是少數(shù)城市的土地市場(chǎng)相對(duì)好一些。一方面，企業(yè)投資策略回歸安全投資，聚焦核心城市的核心區(qū)域，所以部分地塊競(jìng)爭(zhēng)扎堆；另一方面，地方政府為了維持住土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，推出的地塊以?xún)?yōu)質(zhì)地塊為主。根據(jù)他的觀察，實(shí)際上，央企現(xiàn)在整體投資也是趨于穩(wěn)健，目前沒(méi)有看到積極的擴(kuò)張表現(xiàn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，丁祖昱并不贊同央企、國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張?！拔矣X(jué)得地產(chǎn)央企規(guī)模保持就行，投資可以聚焦重點(diǎn)城市，利潤(rùn)和利潤(rùn)率還有提升空間?！倍∽骊艑?duì)本報(bào)記者表示。

丁祖昱認(rèn)為，進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步落地，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，未來(lái)上市房企中擁有良好基本面的企業(yè)，有望釋放更高的企業(yè)價(jià)值。