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上海首輪土拍的第二天，線上直播被擠爆了。頁(yè)面顯示“活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)太火爆，已超過(guò)人數(shù)上限”，根本加載不出來(lái)。

(資料圖片)

這場(chǎng)面是昨天“熱浪”的延續(xù)。4月18日上海氣溫沖到了30度高峰，土拍市場(chǎng)有過(guò)之而無(wú)不及。“審核三小時(shí)，土拍三分鐘”，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦這樣形容。

首日的8宗地塊共計(jì)成交金額約172.44億元。其中，4宗溢價(jià)成交，4宗底價(jià)成交，萬(wàn)科、龍湖、越秀、招商蛇口、象嶼地產(chǎn)等均有所獲。

這是一場(chǎng)看點(diǎn)頗多的土拍。

曾因?yàn)椤皣鷺?biāo)事件”而遭遇禁拍的萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海，在“消失的三年”后解禁復(fù)出。三家在位于周浦的06-04地塊，再次同框。

雖然當(dāng)年的事件相關(guān)責(zé)任人遭受了處分，但對(duì)于寸土寸金的上海，市場(chǎng)早已改變。一批新的企業(yè)在上海灘迎風(fēng)而立，這三巨頭想要找回丟失的時(shí)間，將不得不面臨新對(duì)手和新挑戰(zhàn)。

解禁后的“反撲”

解禁之后的首場(chǎng)土拍，萬(wàn)科應(yīng)該是三家中最開心的房企。

他們底價(jià)摘得松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01號(hào)地塊及人民北路地下連通道地塊，總價(jià)37.83億元，成交樓面價(jià)15200元/平方米。地塊為商住用地，出讓面積為118741.7平方米。

而與其一起歸來(lái)的華潤(rùn)和中海，雖然也參與了多個(gè)地塊的競(jìng)拍，但并未有斬獲。

2020年，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海因涉嫌圍標(biāo)虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊遭到處罰，有消息稱中海華潤(rùn)3年內(nèi)不能在上海拿地，萬(wàn)科則是2年，但并未有官方文件出臺(tái)。

最終結(jié)果是，三家房企都有人事變動(dòng)。中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥離開了中海，后來(lái)加入了新晉房企宸嘉發(fā)展擔(dān)任總裁。此后三年，三家房企只能選擇曲線拿地。

比如，2022年10月31日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下子公司——上海德澤置業(yè)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)已被轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)為35.26億元。華潤(rùn)置地接手了上海德澤位于三林濱江的25、28兩個(gè)子地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)住宅混合土地包。

去年9月，上海第三批集中供地中，北萬(wàn)置業(yè)以120.6億元底價(jià)奪得該地塊，起始樓面價(jià)47840元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.3萬(wàn)/平方米。

然而就在土拍前一周，拿地企業(yè)北萬(wàn)置業(yè)突然股權(quán)變更，上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司增加持股至70%，上海萬(wàn)科退出，顯然萬(wàn)科還沒(méi)有完成“解禁”。

直到2022年12月28日，股權(quán)再次發(fā)生變更。上海萬(wàn)科企業(yè)有限公司持股40%，上海北方企業(yè)集團(tuán)持股30%，南通萬(wàn)語(yǔ)企業(yè)管理咨詢持股30%。

對(duì)于這三家房企重新加入土拍市場(chǎng)，盧文曦向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“畢竟上海還是重點(diǎn)深耕的地方，這三家房企三年沒(méi)在上海拿地，錯(cuò)失了很多機(jī)會(huì)，所以這次反撲得很厲害。但也不是說(shuō)都能拿地，上海拿地還有一些技巧在里邊，比如一次性報(bào)價(jià)，這個(gè)很有技巧，當(dāng)然也要拼點(diǎn)運(yùn)氣?！?/p>

不過(guò)他也認(rèn)為這三家房企想追回這三年的空窗期難度還是很大，未來(lái)的土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。

“這三家雖然沒(méi)有在上海拿地，但這三年在上海依然有著項(xiàng)目的開發(fā)和銷售?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，“解禁給的是他們?cè)谝患?jí)市場(chǎng)拿地的機(jī)會(huì)，由于在資金、物業(yè)管理、工程管控等不同維度的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)將會(huì)給上海房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)更多推動(dòng)。”

變了天的上海灘樓市

這三家在土地市場(chǎng)隱身的三年，上海灘樓市的風(fēng)向已經(jīng)改變。

強(qiáng)如保利、招商等頭部國(guó)企不會(huì)放過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口上海公司全口徑簽約銷售額突破366億元，在招商蛇口所有區(qū)域中排名第一；2022年，這個(gè)數(shù)字增長(zhǎng)到741.25億元，操盤面積為64.89萬(wàn)平方米，登上2022年度上海房企全口徑金額及操盤面積排行榜第一名。

保利2022年在楊浦、普陀、徐匯、閔行、寶山、嘉定等區(qū)的核心地段新增八處土儲(chǔ)，新增全口徑貨值近550億元。數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利發(fā)展上海公司全口徑銷售金額337.39億元，同比增長(zhǎng)113.5%，在上海排名第四；銷售面積45.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.0%。

就在4月19日，上海第二場(chǎng)土拍中，保利以48.87億元拍下了寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊，溢價(jià)率為9.47%，樓板價(jià)3.28萬(wàn)元/平方米。

而此前非頭部房企的建發(fā)、象嶼也在上海發(fā)力，持續(xù)拿地。2022年前11月，建發(fā)在長(zhǎng)三角花費(fèi)276億，拿地85萬(wàn)平方米。僅在上海，建發(fā)通過(guò)獨(dú)立或聯(lián)合的拿地方式，就累計(jì)斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達(dá)107億。

在投資熱土上海灘，失去的每一天都是真金白銀。

盧文曦表示：“這個(gè)和上海土地的特殊性是有關(guān)系的，因?yàn)樯虾５耐恋嘏馁u是有封頂價(jià)格的，基本上就鎖定10%，從實(shí)際的交易來(lái)看，基本上溢價(jià)率就是八九個(gè)點(diǎn)，而且設(shè)定了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，所以可以測(cè)算出這塊地的利潤(rùn)是多少，基本上是透明的，銷售的話基本上開盤就清的，資金回籠也很快。”

進(jìn)入2023年，上海樓市跑在了全國(guó)前列。“紅盤”入市，一些項(xiàng)目再現(xiàn)“千人搖號(hào)”，“售樓處重現(xiàn)排隊(duì)看房”，“疫情三年，漲回來(lái)只要一周”，這種扎眼的宣傳語(yǔ)一次次撩撥市場(chǎng)的心。

從3月份的數(shù)據(jù)看，上海樓市二手的成交數(shù)據(jù)為2.3萬(wàn)套，繼續(xù)傲視全國(guó)。同時(shí)也創(chuàng)造了近3年的最高成交量，2月成交了1.93萬(wàn)套，3月成交了2.3萬(wàn)套。

新房方面，3月上海新建商品住宅批準(zhǔn)上市面積超50萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)超30%。首批次新房項(xiàng)目已基本入市，二批次新房項(xiàng)目也陸續(xù)入市中。

市場(chǎng)有多火呢？

上海新房首批次集中供應(yīng)25個(gè)項(xiàng)目，目前已有24個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，14個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分制，其中象嶼招商公園1872認(rèn)購(gòu)率超500%，華發(fā)半島華庭及越秀保利嘉悅云上項(xiàng)目亦超400%，臨港上實(shí)望海項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率僅23%，項(xiàng)目熱度分化加劇。

二批次集中供應(yīng)29個(gè)新房項(xiàng)目，目前已有22個(gè)項(xiàng)目開啟認(rèn)購(gòu)，其中19個(gè)項(xiàng)目已認(rèn)購(gòu)結(jié)束，4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分制。

民營(yíng)房企蠢蠢欲動(dòng)

上海樓市的表現(xiàn)，讓不少民企也開始有所行動(dòng)。

比如，龍湖與建華聯(lián)合體以底價(jià)24.8億元競(jìng)得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，該地塊占地面積5.4萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積11.6萬(wàn)平方米，綜合容積率2.12，起拍總價(jià)24.8億元，起拍樓面價(jià)2.12萬(wàn)元/平方米。土地用途為商住辦，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。

“民企的確是有回升，包括龍湖、綠城這樣的民企都在參與，有的也拿到地了，但是畢竟還是頭部一些開始動(dòng)了。但是即便報(bào)名也是在小規(guī)模試水，或者說(shuō)碰碰運(yùn)氣，碰到了我就拿，現(xiàn)在只不過(guò)是一些實(shí)力好一點(diǎn)的民企在嘗試?！北R文曦稱。

4月18日的土拍還發(fā)生了另一個(gè)插曲，越秀在田林街道和周浦站地塊競(jìng)拍中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)執(zhí)照范圍未通過(guò)核驗(yàn)被取消了參拍資格。

越秀是近兩年仍在持續(xù)擴(kuò)張的代表性房企，在此輪土拍中，也成功拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊。

該地塊出讓面積為4265.2平方米，土地用途為普通商品房及商業(yè)用地，起始價(jià)6.736億元，吸引3組競(jìng)買人同時(shí)競(jìng)拍，最終越秀旗下杭州燚樂(lè)實(shí)業(yè)投資有限公司以7.244億元競(jìng)得，溢價(jià)率7.5%。

知情人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露：“越秀還在申訴，但應(yīng)該不可能推翻公證處的結(jié)論。不過(guò)，主體資格不符合要求，不算違規(guī)作弊性質(zhì)，不會(huì)影響資信。”

這也是昨日土拍拖延如此久的原因。

“越秀要求推遲拍賣，肯定不可能的，僵持了蠻久的，而且說(shuō)有1家房企也是這種情況，公證處繼續(xù)對(duì)那家房企進(jìn)行再次審核，反正搞了蠻久的?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

張波則表示：“營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符合，的確是個(gè)意外，之前沒(méi)有見到過(guò)?！?/p>

而此次上海土拍將持續(xù)4天，這會(huì)不會(huì)影響后續(xù)越秀的參拍條件，該人士稱：“就看越秀用什么馬甲了，如果后續(xù)還是用這個(gè)有問(wèn)題的主體申請(qǐng)的話，后面都參加不了了?！?/p>